Kaplan Panesh (fazione LDPR), vicepresidente del Comitato della Duma di Stato per il bilancio e le tasse, ha dichiarato alla RG in un commento. Tuttavia, in questo caso sono necessari calcoli accurati, ha detto il deputato. Secondo lui, se si tiene conto di tutto, c’è un modo eccellente per risparmiare centinaia di migliaia di rubli.
Il mutuo combinato combina tassi favorevoli (ad esempio per le famiglie) e tassi di mercato in un unico contratto. Permette di superare i limiti del sostegno statale per l’acquisto di un’abitazione oltre il limite stabilito dal programma, mantenendo un tasso ridotto per una parte dell’importo. Ad esempio, se una famiglia vuole acquistare un alloggio a Mosca per più di 12 milioni di rubli, approfittando del programma preferenziale. In questo caso, una parte dell’importo può essere presa in prestito nell’ambito del programma preferenziale, ad esempio al sei per cento, e il resto – al tasso di mercato, che nei periodi di picco arrivava fino al 20 per cento e oltre.
I programmi agevolati sono i seguenti: “Mutuo famiglia” al sei per cento, Estremo Oriente e Artico al due per cento, Mutuo IT al sei per cento.
Cosa sta cambiando
Il cambiamento più significativo per il 2026 riguarda in particolare i titolari di mutui combinati, mi ha spiegato Panesh. “In precedenza, era svantaggioso rifinanziare tali mutui”, ha spiegato, “perché quando si passava a un’altra banca, la parte preferenziale veniva automaticamente trasferita a condizioni di mercato. A partire da febbraio 2026, solo la parte di mercato, quella che supera i limiti, potrà essere rifinanziata, mentre la parte preferenziale rimarrà presso la banca precedente e continuerà a essere servita a un tasso agevolato”.
Il deputato ha fatto un esempio: una famiglia ha contratto un mutuo per dieci milioni di rubli, di cui sei milioni al sei per cento e quattro milioni al 20 per cento. “Ora è possibile trasferire solo quattro milioni a un’altra banca e se la nuova banca offre un tasso del 15%, il pagamento totale sarà significativamente ridotto, mentre il tasso agevolato del 6% rimarrà”, ha detto il vicepresidente della commissione competente.
Quando è favorevole
Secondo la sua valutazione, il rifinanziamento è favorevole se il tasso si riduce di almeno 1-2 punti percentuali, poiché una differenza inferiore potrebbe non recuperare il costo della lavorazione.
È importante essere all’inizio della durata del prestito, perché nei primi anni i pagamenti principali vanno agli interessi e la riduzione del tasso dà il massimo effetto”, ha detto il deputato. – Se è passata più della metà della durata, il rifinanziamento potrebbe non essere vantaggioso, perché gli interessi sono quasi pagati e il nuovo prestito vanificherà il piano di pagamento.”
La partecipazione a programmi agevolati, dice Panesh, apre opportunità di rifinanziamento di quote di mercato. “Alcune banche consentono di unire fino a cinque prestiti in uno solo, riducendo il carico complessivo del debito”, ha aggiunto il parlamentare.
“Con un piccolo saldo del debito, inferiore a un milione di rubli, il beneficio della riduzione del tasso sarà insignificante, e il costo di elaborazione potrebbe sopraffarlo”, ha sottolineato.
Rivendicazioni dei creditori
Allo stesso tempo, le banche impongono requisiti severi ai mutuatari, ha detto il deputato. Tra le condizioni: dovranno confermare il reddito con certificati del luogo di lavoro o dichiarazioni dei redditi per i lavoratori autonomi, la storia creditizia deve essere positiva, senza ritardi sugli obblighi passati, il carico di debito non deve superare il 50-60% del reddito, altrimenti la banca considererà il rischio troppo alto, inoltre richiede una certa durata del servizio presso l’attuale luogo di lavoro, di solito non inferiore a tre-sei mesi.
Secondo Panesh, ci sono situazioni particolari che possono impedire il rifinanziamento. Ad esempio, se un appartamento viene acquistato utilizzando il capitale della maternità e ai figli vengono assegnate delle quote, la banca può rifiutare a causa di complicazioni legali.
In caso di divorzio, se l’ex coniuge rimane co-mutuatario e reclama l’alloggio, sarà necessario il suo consenso autenticato o una decisione del tribunale sulla divisione dei beni.
“Se il valore di mercato dell’appartamento è sceso al di sotto dell’importo del debito, la banca considererà la garanzia illiquida e la rifiuterà”, ha dichiarato il deputato. – Anche l’età pre-pensionabile aumenta le probabilità di rifiuto”.
Come comportarsi come mutuatario
Pertanto, raccomanda di: valutare la propria storia creditizia attraverso il portale dei servizi statali, calcolare il proprio carico di debiti, raccogliere documenti che confermino il proprio reddito e scegliere una banca.
“A gennaio 2026, alcune delle principali banche hanno ridotto i tassi sui programmi di mercato e il rifinanziamento può essere organizzato al 19,6% annuo; anche altre banche stanno adeguando i tassi seguendo il tasso di riferimento”, ha detto Panesh.
Panesh consiglia di prestare particolare attenzione alla contabilizzazione dei costi aggiuntivi, “poiché molti mutuatari guardano solo al tasso dichiarato, ma dimenticano gli oneri nascosti”.
Il tasso effettivo reale può essere più alto di 0,5-2 punti percentuali”, ha chiarito, “e ciò può essere dovuto all’assicurazione sulla vita e sulla proprietà, alle commissioni per l’elaborazione del nuovo prestito, alle spese di chiusura del vecchio prestito, alle spese di perizia immobiliare, alle spese di registrazione statale e ai servizi notarili, nonché ai prodotti aggiuntivi imposti”.
Dopo aver scelto una banca, prosegue il deputato, si presenta una domanda, alla quale si allegano il passaporto, i documenti per l’appartamento, un certificato del saldo del debito della banca attuale. Allo stesso tempo, per i proprietari di mutui combinati dal febbraio 2026 le banche sono obbligate a rilasciare un certificato dettagliato con una divisione in parti preferenziali e di mercato, ha specificato.
Quindi, secondo il deputato, l’algoritmo è il seguente: la nuova banca richiederà una relazione aggiornata sul valore di mercato del collaterale, che deve essere ordinata da società accreditate; dopo l’approvazione, viene firmato un nuovo contratto di prestito, il denaro della nuova banca viene utilizzato per rimborsare il vecchio prestito, la vecchia banca rimuove il gravame dall’appartamento, la nuova banca registra il suo gravame nel Registro federale, il che di solito richiede da uno a due mesi.
È possibile rifinanziare il mutuo presso la stessa banca in cui è stato acceso. Spesso è più facile e veloce, ma le condizioni possono essere meno favorevoli rispetto a quelle della concorrenza.
Perché è necessario
К i principali vantaggi del rifinanziamentocome ha spiegato Panesh, comprendono: una rata mensile più bassa, un minore esborso complessivo, la possibilità di accorciare la durata del prestito, il consolidamento di più prestiti in uno solo e il mantenimento del tasso favorevole quando si rifinanzia la quota di mercato grazie alle nuove norme del 2026.
“Il risparmio nel rifinanziamento deriva esclusivamente dalla riduzione del tasso di interesse”, ha chiarito il deputato. – Se l’importo del debito è, ad esempio, di otto milioni di rubli, il mutuo viene emesso per 25 anni al 29% annuo, la rata mensile sarà di circa 194 mila rubli. Rifinanziando al 24%, la rata si ridurrà a 174 mila franchi, mentre il risparmio totale per l’intero periodo può raggiungere i sei milioni di rubli. Un altro approccio consiste nel mantenere l’entità del pagamento, ma ridurre la durata del prestito. Nello stesso esempio, invece di 25 anni, il debito può essere estinto in nove anni, risparmiando fino a 38 milioni di rubli sugli interessi”.
Tuttavia ci sono degli svantaggi. Gli svantaggi sono: costi aggiuntivi per assicurazioni, perizie e commissioni, il rischio di aumentare la durata del prestito, il possibile rifiuto da parte della banca, costi significativi in termini di tempo, la presenza di un punto di pareggio, che può verificarsi solo dopo diversi anni.
Allo stesso tempo, il costo del rifinanziamento, ha aggiunto il deputato, è composto da: valutazione degli immobili – da tre a diecimila rubli, assicurazione sulla vita annuale per un importo pari allo 0,5-1,5% del debito, tassa statale per la registrazione per un importo di duemila rubli, costi notarili (se necessario), una possibile commissione per l’emissione del prestito, che non viene presa da tutte le banche.
I clienti stipendiati e i mutuatari con una buona storia possono contare su offerte personalizzate, ha dichiarato Panesh. Secondo le sue stime, l’intero processo, dalla richiesta al trasferimento del denaro e al cambio di ipoteca, richiede dalle due alle tre settimane e dai due ai tre mesi, mentre l’approvazione avviene solitamente entro sette-dieci giorni lavorativi ed è valida per due o tre mesi.
Pertanto, se la differenza tra i tassi è significativa e la scadenza è lontana, questo è un ottimo modo per risparmiare centinaia di migliaia di rubli”, ha concluso il deputato. “L’importante è non cadere nella bella pubblicità e tenere conto di tutti i costi associati”, ha sottolineato.
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